سختی قانون پيش‌فروش
مانع‌تراشی براي اجرای قانون پيش فروش و تنظيم قراردادهای پيش فروش در دفاتراسناد رسمی، عملا هيچ گاه به معنی امكان تنظيم آن در خارج از دفاتر اسناد رسمی نيست و بنگاه‌های املاك حق تنظيم اين گونه قراردادها را ندارند
نصیر مشایخ
دکترای حقوق و عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران البرز
تصویب قانون پیش فروش آپارتمان‌ها انگیزه‌ها، دلایل و زمینه‌های حقوقی و اجتماعی گوناگونی دارد. شاید بتوان قبل از هر چیز انگیزه اصلی تصویب این قانون را عدم اجرای مواد 46 و 47 قانون ثبت دانست که ده‌ها سال پیش تنظیم هرگونه قرارداد درخصوص املاک را منحصرا با سند رسمی معتبر دانسته است. از زمانی که بدون توجه به آن قانون به قراردادهای عادی در خصوص املاک در مراجع قضایی و اداری توجه شد، از همان روز اختلاف‌ها و مشکلات پیچیده و تمام ناشدنی قضایی مردم درخصوص املاک شروع شد. مداخله بنگاه‌های املاک در تنظیم اینگونه قراردادها به‌رغم ناآشنایی آنها با مفاهیم و اصول حقوقی وقوانین نیز به این مشکلات پایان‌ناپذیر دامن می‌زنند.
همه این امور سبب تصویب قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها توسط مجلس شورای اسلامی در سال 1390 شد. این قانون از چند جهت قابل توجه است: اول اینکه تنظیم هرگونه قرارداد را به صورت عادی و خارج از دفترخانه در خصوص پیش فروش آپارتمان‌ها جرم دانسته و ممنوع کرده است و دوم اینکه افراد زمانی حق پیش فروش خواهند داشت که مجوز احداث بنا را گرفته باشند، این دو سبب حل مسائل گوناگونی شد: یکی اینکه بنگاه‌ها را از تنظیم قراردادها ممنوع کرد و از این حیث ریشه تنظیم قراردادهای نامفهوم، مبهم و غیر فنی را خشکاند؛ دوم اینکه افراد قبل از اخذ مجوز برای احداث ساختمان و تعیین میزان طبقات و واحدهای مجاز توسط شهرداری، حق پیش‌فروش نخواهند داشت، در نتیجه در زمان تنظیم قرارداد، خریدار از وجود و احداث قطعی آپارتمانی که می‌خرد مطمئن است. افزون بر همه اینها، الزامی بودن تنظیم قرارداد پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی نیز آثار و پیامدهای مثبتی دارد: خریدار می‌داند که شخص پیش فروشنده رسما مالک ملکی است که می‌فروشد یا دست کم از مالک آن اجازه رسمی دارد، از سوی دیگر خریدار در قبال مبلغی که می‌پردازد، قراردادی رسمی، روشن و شفاف در دست دارد که می‌تواند با اتکاء به آن خود را صاحب خانه بداند، زیرا در صورت بروز اختلاف یا استنکاف فروشنده از تعهدات، خریدار بدون توسل به مراجع قضایی و صرف وقت و هزینه در راهروهای دادگاه‌ها تنها کافی است به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند و اجرای قرارداد را از سردفتر تقاضا نماید.
اما با همه این ویژگی‌ها چرا قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها اجرا نشده است؟ تا چندی پیش، عدم تنظیم و تدوین آیین‌نامه این قانون دستاویز و بهانه‌ای برای همکاری نکردن در اجرای قانون بوده است اما چندی است که آیین‌نامه این قانون نیز تصویب شده است و همه زمینه‌ها مهیا است و سازمان ثبت پشتیبان و مصمم در اجرای آن و دفاتر اسناد رسمی مشتاق نگارش اینگونه سندها هستند تا افراد فاقد مسکن با پرداخت دستمایه‌هایی حاصل از سال‌ها کوشش خود بتوانند به پشتوانه یک قرارداد رسمی پس از پیش خرید، امیدوار یک سرپناه باشند. آنچه امروزه اجرای این قانون را مشکل کرده است عدم همکاری برخی از سازمان‌ها و نهادها در ایجاد زمینه‌های این قانون است، مهم‌ترین مانع عدم اجرای این قانون را می‌توان پیش‌بینی نشدن و عدم طراحی شناسنامه فنی واحدهای احداثی توسط سازمان نظام مهندسی و شهرداری‌ها دانست. شاید بتوان گفت که این امر اصلی‌ترین مانع اجرای این قانون است. صدور شناسنامه فنی ساختمان عملا به مفهوم پایان احداث آپارتمان برخلاف قانون و ضوابط پروانه ساختمان است وازاین حیث ممکن است چندان مطلوب برخی سازندگان نباشد.
با این حال، مانع‌تراشی برای اجرای قانون پیش‌فروش و تنظیم قراردادهای پیش‌فروش در دفاتراسناد رسمی، عملا هیچ‌گاه به معنی امکان تنظیم آن در خارج از دفاتر اسناد رسمی نیست و بنگاه‌های املاک حق تنظیم اینگونه قراردادها را ندارند. چون صرف نظر از همه موارد، تنظیم عادی این قرارداد جرم محسوب می‌شود و مجازات دلال تنظیم‌کننده و پیش فروشنده را در پی خواهد داشت.