اعتبار اسناد عادی در حوزه املاک، پاشنه آشیل شناسایی مالیات بر دارایی
یکی از منابع درآمدی دولت، مالیات بر دارایی ها است که از طریق فرایند ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تحقق پیدا می کند؛ اما اعتبار اسناد عادی در محاکم و مراجع دولتی منجر به عدم تمایل مردم به ثبت رسمی شده است و تحقق درآمدهای مالیاتی دولت را تا حدی با مشکل مواجه کرده است.
یکی از بسترهای شکل گیری اختلافات و دعاوی در دادگاه ها مربوط به مشکلات اسناد عادی به خصوص در حوزه معاملات املاک است. در خصوص املاک به جهت این خصوصیت که املاک همیشه مورد تعرض بوده و اسناد عادی بسیار جعل‌شده است، مشکلات اسناد عادی مشهودتر و اثرات آن بیشتر نمایان بوده است. این موضوع به خوبی از سوی مسئولین تشخیص داده شده است؛ تویسرکانی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تاریخ ۳ مردادماه ۱۳۹۰ به این موضوع اشاره کرده و تثبیت مالکیت ها را راهکار حل آن دانسته است، تویسرکانی در این خصوص گفت: «حجم زیادی از پرونده های دستگاه قضائی ناشی از قراردادهای عادی و همچنین عدم تثبیت املاک است». اما علی رغم تصریح مسئولین بر توسعه ثبت رسمی، در صحنه عمل با افزایش حجم مبادلات با اسناد عادی و به تبع آن اختلافات و دعاوی حقوقی در دادگاه ها مواجه هستیم به طوری که تویسرکانی در گفتگو با حمایت آنلاین در تاریخ ۱۵ اسفندماه ۱۳۹۴، منشأ حداقل ۵۰ درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور را معاملات عادی دانسته است.
با وجود گسترش دفاتر ثبت اسناد و حجم بالای خدمات این دفاتر در حوزه های مختلف (به گفته دشتی اردکانی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در تاریخ ۲۳ تیرماه ۱۳۹۵، اسناد تنظیمی در این دفاتر در سال ۱۳۹۴ بیش از ۱۳ میلیون فقره بوده است) و همچنین با توجه به اعتباری که اسناد رسمی در مراجع قضایی دارند و به گفته رئیس سازمان ثبت و املاک کشور در تاریخ ۳۰ تیرماه ۱۳۹۵، «سند تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی، در حکم رای محاکم قضایی است»، بعضی از مردم به رسمی شدن معاملات و تنظیم قرارداد رسمی در خرید و فروش املاک تمایلی نداشته و عامل حجم بالای پرونده های مرتبط با این حوزه در دادگاه ها هستند.
به نظر می رسد علت اصلی عدم تمایل مردم به مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی، اعتبار اسناد عادی در محاکم و مراجع دولتی در کنار فرایند سخت و دشوار تنظیم سند رسمی و انتقال آن است. قانون گذار در اصلاح قانون مالیات های مستقیم مصوب ۳۱ تیرماه ۱۳۹۴، فرایند تنظیم سند رسمی را به عنوان گلوگاه دریافت مالیات بر دارایی ها و سایر درآمدهای دولت در نظر گرفته است به همین دلیل وقتی کسی به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه می کند مجبور می شود که به منظور دریافت سند رسمی یا انتقال مالکیت به چند نهاد دیگر از جمله کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و سازمان های مالیاتی مراجعه کند و پس از تسویه حساب موفق به انتفال مالکیت شود. در کنار این سخت گیری ها برای تنظیم سند رسمی، اسناد عادی و قولنامه ای در محاکم و مراجع دولتی دارای اعتبار هستند و دشواری فرایند ثبت اسناد رسمی را هم ندارند و همین باعث تمایل افراد به استفاده از اسناد عادی و قولنامه ای در خرید و فروش به جای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی شده و علاوه بر عدم تحقق برخی از درآمدهای مالیاتی، افزایش حجم اختلافات را به دنبال داشته است.
با توجه به این که اعتبار اسناد عادی پاشنه آشیل تحقق مالیات بر دارایی ها و عامل حجم بالای اختلافات است، لازم است نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی و مسئولین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تمهیدات لازم به منظور ساماندهی اسناد عادی را مورد نظر قرار دهند.