قولنامه‌هاي بی اساس
بي اطلاعي از قوانين و مقررات وپايين بودن آگاهي‌هاي حقوقي جامعه از مهم‌ترين دلايل خريدو فروش ملك با سند عادي است سند رسمي از حيث مزيت و قابليت اجرا به هيچ وجه قابل قياس با سند عادي نيست
بي اطلاعي از قوانين و مقررات وپايين بودن آگاهي‌هاي حقوقي جامعه از مهم‌ترين دلايل خريدو فروش ملك با سند عادي است
سند رسمي از حيث مزيت و قابليت اجرا به هيچ وجه قابل قياس با سند عادي نيست
افرادي كه به موجب اسناد عادي اقدام به خريد زمين يا بنايي مي‌كنند در صورت مواجهه با مشكل از مزاياي حمايتي قانون بي‌بهره خواهند بود
صاحبان املاك داراي سند عادي ابتدا بايد اصل بيع و معامله‌اي كه منعقد كرده‌اند همچنين سبق تصرفات قانوني خود را اثبات كنند
مسئولان دستگاه قضا اسناد عادی را یکی از بزرگ‌ترین مشکلات نظام قضایی مي‌دانند و معتقدند باید معاملات از عادی بودن به سمت ثبت رسمي هدایت شوند. طي سال‌هاي‌هاي اخير، با وجود تاكيد فراوان قانونگذار و مسئولان به ثبت رسمي املاك و خودرو، همچنان بسياري از املاك بدون تنظيم سند رسمي و با اسناد عادي -كه ميان افراد تنظيم شده است- خريدو فروش مي‌شوند. گرچه طبق قوانين، اسناد عادي نيز معتبرند، سندي كه به صورت رسمي و در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده باشد، مورد حمايت قانونگذار و مسئولان قرار مي‌گيرد و در صورت بروز مشكل، فرد مي‌تواند حقوق خود را استيفا كند.
اما تفاوت‌هاي سند عادي با سند رسمي در چيست؟ ماده 1286 قانون مدني سند را به دو دسته عادي و رسمي تقسيم كرده و اين اسناد بر اساس موضوع اعتباري متفاوت دارند. طبق ماده 1287 قانون مدني، سند رسمي به‌دست مامور رسمي در حدود صلاحيت در تنظيم سند و با رعايت مقررات قانوني تنظيم مي‌شود كه باحصول رعايت اين سه شرط كه از اركان متشكله سند رسمي است، قانونگذار اعتبار خاصي براي آن قايل شده و انكار يا ترديد را عليه آن مسموع ندانسته و اصل صحت را برآن لازم اتباع مي‌داند، مگر آنكه عليه آن ادعاي جعل شود. اما چرا با وجود تاكيد فراوان مسئولان به تنظيم سند رسمي ،باز هم شاهد خريد و فروش املاك با اسناد عادي هستيم.
در اين زمينه صابر ناظمي ، عضو هيات مديره كانون سردفتران و دفترياران، معتقد است بي‌اطلاعي از قوانين و مقررات و پايين بودن آگاهي‌هاي حقوقي جامعه، از مهم‌ترين دلايل خريدو فروش ملك با سند عادي است . ناظمي در اين زمينه به «قانون» مي‌گويد: طي سال‌هاي اخير، با وجود تاكيد قانونگذار بر تنظيم ثبت رسمي، در بسياري از موارد، افراد از مزاياي ثبت سند به صورت رسمي آگاهي ندارند كه اين امر مي‌تواند به علت نبود تبليغات و مشاوره، به ويژه از طريق رسانه جمعي و ملي و ساير فضاهاي مجازي و حقيقي باشد. يكي‌ديگر از دلايل رغبت‌نداشتن مردم به تنظيم سند رسمي نيز استعلامات گوناگوني است كه قبل از تنظيم سند از ارگان‌ها و مراجع ذي‌ربط اخذ مي‌شود. در حال حاضر، اگر فردي بخواهد سند ملكي را تنظيم كند بايد از دارايي و ادارات ثبت مربوطه استعلام و مفاصاي حساب بگيرد كه اين موارد باعث طولاني شدن مراحل تنظيم سند رسمي خواهد شد.
قابليت انكار و ترديد در اسناد عادي
اين عضو هيات مديره كانون سردفتران و دفترياران با بيان اينكه سند رسمي از حيث مزيت و اجراشدن به‌هيچ‌وجه قابل قياس با سند عادي نيست و خريدو فروش ملك با اسناد عادي مي‌تواند مشكلات بسياري را به دنبال داشته باشد، خاطرنشان كرد: اسناد عادي برابر مقررات و قانون، قابليت انكار و ترديد دارند. در اسناد عادي امضا مهم‌ترین رکن است، اسناد عادی هیچ یک از ارکان سند رسمی را نداشته و تنها رکن سند عادی امضای منتسب‌الیه است. بنابراین بر اساس ماده ۲۱۶قانون آیین دادرسي مدني شخص می‌تواند در مقابل ارائه سند عادی سکوت کند یا اصالت آن را بپذیرد یا می‌تواند خط، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار یا به آن تردید کند. اما اگر سند به صورت رسمي تنظيم شده باشد و مورد نزاع واقع شود، افرادي كه سند را امضا كرده‌اند، نمي‌توانند ادعاي انكار و ترديد كنند، زيرا سند رسمي بوده و نزد شاهد ممتازي به‌عنوان سردفتر اسناد رسمي تنظيم شده و قابليت انكار و ترديد ندارد. تنها ادعايي فرد كه مي‌تواند نسبت به سند رسمي مطرح كند، جعلي بودن سند است كه البته صرف ادعا در اين زمينه مهم نيست و فرد بايد آن ادعا را اثبات كند، به عبارت ديگر، در ادعاي جعل در اسناد رسمي، بار اثبات ادعا با مدعي جعل است، اما در انكار و ترديد در اسناد عادي بار اثبات ادعا به عهده طرف مقابل است.
وي درباره مزاياي سند رسمي گفت: از بارزترين و مهم‌ترين مزيت اسناد رسمي لازم‌الاجرا بودن آن‌هاست، به‌عبارت ديگر، اگر سندي به صورت رسمي تنظيم و طي آن فرد متعهد به انجام كاري شده باشد، در صورتي كه از تعهد خود سر باز بزند و به آن عمل نكند، طرف مقابل مي‌تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمي تنظيم‌كننده سند و بدون نياز به مرجع قضايي ، از طريق صدور اجراييه، فرد را ملزم به عمل به تعهد خود كند. ادارات اجراي ثبت اسناد نيز مكلفند با صدور اجراييه از دفتر اسناد رسمي، سند رسمي را به اجرا بگذارند. براي مثال فروشنده‌اي كه هنگام تنظيم سند تعهد كرده است كه در تاريخ مشخص ملك را به خريدار تحويل دهد ، اگر سند به صورت عادي تنظيم شده باشد، خريدار بايد به دادگستري مراجعه كند تا بتواند احقاق حق كند كه البته بسيار زمان‌بر و طولاني است، اما در صورتي كه سند به صورت رسمي ثبت شده باشد، فروشنده ملزم به تحويل ملك به خريدار خواهد بود.
قولنامه يك سند عادي است
نكته مهم اين است كه عموم مردم هنوز نمی‌دانند که قولنامه، یک سند عادی بوده و تفاوت ندارد که قولنامه در بنگاه‌های معاملات ملکی، تنظیم شده باشد یا نزد دیگر اشخاص. این مهم باید فرهنگ سازی شود که قولنامه، یک سند عادی است و در صورت بروز اختلاف، ذی حق باید برای اثباتِ حقانیتِ خود به مرجع قضایی مراجعه كند تا حسبِ دلایل قانونی و مستنداتِ حقوقی، رسیدگی قضایی شود یا همان ابتدای امر، پس از آشنایی با طرفِ معامله توسط دلال و متصدی بنگاه معاملات ملکی، براي تنظیم سند رسمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه كند .
رجحان سند رسمي به ساير اسناد عادي
در ادامه علي نقي زاده كوچصفهاني، حقوقدان و وكيل دادگستري، در پاسخ به اين سوال كه خريد و فروش زمين و ملك بدون سند رسمي چه تبعات و پيامدهايي مي‌تواند براي افراد داشته باشد، به «قانون» گفت: طبق ماده ٢٢ قانون ثبت اسناد و املاك، زماني كه ملكي در دفتر املاك به ثبت رسيد، دولت فقط كسي را مالك مي‌داند كه ملك به اسم او ثبت يا به او منتقل شده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده باشد. از همين جا مي‌توان به اهميت خريد و فروش املاك داراي سند مالكيت و رجحان آن به ساير معاملاتي كه با سند عادي صورت مي‌گيرد، پي‌برد. بنابراين آن عده از افرادي كه با اسناد عادي، اعم از قولنامه و مبايعه‌نامه و حتي به‌صورت وكالتي، اقدام به خريد زمين يا بنايي مي‌كنند، در صورت مواجهه با چالش‌هاي حقوقي در بادي امر از مزاياي حمايتي قانون بي‌بهره خواهند بود،چراكه اصل و مبناي مالكيت آن‌ها محل ترديد بوده و در صورت تعارض منافع با صاحب سند به شرح ماده ٢٢ قانون ثبت، بي‌ترديد كسي كه ملك در دفتر املاك به نام وي به ثبت رسيده، مالك شناخته مي‌شود و خريدار داراي سند عادي در واقع متصرف تلقي مي‌شود، نه مالك ! و قدر مسلم با مشكلات فراواني در اثبات مالكيت، صحت معامله و احقاق حقوق مكتسبه خود دست‌و‌پنجه نرم خواهد كرد.اين حقوقدان ادامه داد: البته علاوه بر ماده ٢٢ قانون ثبت در ماده ٤٨ همان قانون مقرر شده سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسد، در هيچ يك از محاكم و ادارات پذيرفته نخواهد شد. ضمن اينكه مقنن در ماده ١٢٨٧ قانون مدني نيز همه شرايط يك سند رسمي و افرادي را كه صلاحيت تنظيم آن را دارند ، مشخص كرده است، پس هر سندي كه اين مؤلفه را نداشته باشد، عادي تلقي شده و توانايي مقابله با سند رسمي را نخواهد داشت. برابر ماده ٤٦ قانون ثبت اسناد و املاك نيز ثبت اسناد كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلا در دفتراملاك ثبت شده، اجباري است . با اين وصف، خريد و فروش املاكِ بدون سند مالكيت به صورت ديگر تجلي پيدا مي‌كند.
اثبات اصل بيع و سبق تصرفات قانوني
نقي زاده كوچصفهاني در پاسخ به اين سوال كه اگر خريدار ملكِ بدون سند با مشكلي مواجه شد، چگونه مي‌تواند حق خود را استيفا كند، خاطرنشان كرد: گاهي افراد املاكي را مي‌خرند كه ثبت عمومي آن آگهي شده و داراي سابقه ثبت عمومي هستند كه اين عده مكلفند با رعايت شرايط مندرج در قانون ثبت، از جمله مواد١٤٦ و١٤٧، در موعد قانوني اعلام شده و با احراز سابقه تصرفات قانوني خود، اقدام به ثبت مالكيت خود كنند . عده‌اي ديگر اراضي و املاك فاقد اين وصف را خريداري مي‌كنند يا در مواعد قانوني نسبت به ثبت حقوق مالكانه خود اقدامي به عمل نمي‌آورند ،يا اراضي فاقد سابقه ثبت عمومي را مي‌خرند يا اراضي ملي يا ساحلي را ابتياع مي‌كنند، كه البته مالك محسوب نخواهند شد و با مصائب فراواني در ثبوت و اثبات بيع و مالكيت خود مواجه مي‌شوند؛ مشكلاتي كه در خريد و فروش املاك جنگلي و ساحلي واقع درشمال كشور كه گاه با قيمت هاي اغوا‌كننده‌اي همراه است، از اين دست هستند.صاحبان املاك داراي سند عادي در وهله نخست بايد اصل بيع و معامله‌اي كه منعقد كرده‌اند، همچنين سبق تصرفات قانوني خود را اثبات كنند و در صورت تعارض منفعت با فردي كه به موجب سند مالكيت نسبت به رقبه‌اي مدعي است با موانع و مشكلات ريز و درشتي روبه‌رو خواهد شد. بنابراين افزايش آگاهي عمومي و آموزش همگاني در كنار مشورت با متخصصان امور حقوقي و صاحبان فن در كاهش اين قبيل معاملات كه بسياري از آنان گره زدن بر باد است مثمر ثمر خواهد بود.اين وكيل دادگستري در پاسخ به اين سوال كه اگر ملكي به چند نفر فروخته شود، افراد چگونه مي‌توانند احقاق حق كنند نيز تصريح كرد: در صورتي كه افراد متعددي بر يك ملك ادعاي مالكيت داشته باشند -همان‌طور كه پيش‌تر نيز گفتم - در تعارض مالكيت دارنده سند عادي با سند رسمي، سند رسمي رجحان و برتري بيشتري دارد و صاحب سند رسمي از مزاياي قانوني فراواني بهره‌مند است ، مگر آنكه منشأ صدور سند بنا به دلايلي همچون جعل يا ناشي از وكالت‌نامه باطل مخدوش باشد كه در چنين حالتي بيع فاسد تلقي و به حكم ماده٣٦٥ قانون مدني اثري در تملك نخواهد داشت.ليكن در تعارض معاملات ناشي از چند سند عادي بر روي يك ملك جهات گوناگوني اعم از سبق تصرفات و نيز تقدم و تاخر مبايعه‌نامه، تعاقب ايادي متصل به مالك و بالاخره اصالت مبايعه‌نامه‌ها مبنا خواهد بود. نقي زاده در خاتمه در باره مجازات افرادي كه ملك را به چند نفر واگذار مي‌كنند نيز خاطرنشان كرد: در اين زمينه و در باب مواد قانوني، علاوه بر ماده ١١٧ قانون ثبت اسناد و املاك، قانون مجازات اشخاصي كه مال غير را به عوض مال خود معرفي مي‌كنند مصوب ١٣٠٨ قانون مجازات راجع‌به انتقال مال غير مصوب ١٣٠٨/٨/٥ مجازات‌هايي براي متخلفان در نظر گرفته است.
هدايت جامعه به سمت تنظيم سند رسمي
به نظر می رسد علت اصلی تمایل‌نداشتن مردم براي تنظيم اسناد رسمی، اولا به دليل اعتبار اسناد عادی در محاکم و مراجع دولتی ،ثانيا فرایند سخت و دشوار تنظیم سند رسمی و انتقال آن است. بسياري از افراد با اين پيش‌زمينه كه تنظيم اسناد رسمي زمان‌بر و طولاني است، به اسناد عادي روي‌آورده‌اند. نكته ديگر كه در اين زمينه نمي‌توان از نظر دور داشت اينكه با توجه به مشكلات بسياري كه اسناد عادي بر دستگاه قضايي تحميل كرده است، از جمله پرونده‌هاي زيادي كه در اين زمينه در محاكم گشوده شده اما اين‌گونه مشكلات اطلاع‌رساني نشده است و افراد به‌دليل اطلاع نداشتن از عواقب آن همچنان با اسناد عادي املاك خود را با اسناد عادي خريدو فروش مي‌كنند كه در اين زمينه قوه‌قضاييه مي‌تواند با اطلاع‌رساني و آموزش همگانی به شهروندان عواقب و پيامدهاي خريدوفروش با اسناد عادي را تبيين و افراد را به سمت تنظيم سند رسمي در خصوص املاك هدايت كند.
پرهيز از خريد و فروش با اسناد عادي
علي اصغر شفيعي خورشيدي/ قاضي دادگاه تجديدنظر استان
پيامدها و تبعات خريدوفروش املاك با اسناد عادي بر هيچ‌كس پوشيده نيست و افراد زيادي به دنبال خريد ملك با سند عادي متحمل ضررهاي سنگيني شده‌اند. هر چند كه بارها مزاياي ثبت سند رسمي هم براي خودرو و هم براي ملك از سوي مسئولان بيان شده است. به اعتقاد بنده اصلي‌ترين دليل اين موضوع اين است كه اين افراد تمايل ندارند براي زندگي بهتر پول صرف كنند.
در اين زمينه بايد گفت قانون «تعيين تكليف اراضي بدون سند» سال 1365 تصويب شده است و در سال 1370 نيز اين قانون تمديد شده است و از سال 1383 به بعد تا سال 1390 به دليل خلأ قانوني كه در اين زمينه احساس مي‌شد، قوه قضاييه با همكاري سازمان ثبت، قانوني را با عنوان «تعيين تكليف اراضي‌اي كه منشأثبتي دارند و داراي اعياني هستند» به ثبت رساندند. البته قانون ديگري نيز براي جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي سال 1385 تصويب شده است كه اين قانون اجازه نمي‌دهد اراضي كشاورزي به قطعات كوچك‌تر تقسيم شوند. به عبارت ديگر، اين قانون مانع خرد شدن اراضي كشاورزي شده است و طبق اين قانون افرادي كه داراي اراضي كشاورزي پنج هكتار هستند مي‌توانند براي زمين خود سند رسمي تنظيم كنند. نكته ديگر اينكه هزينه ثبت سند براي اراضي كشاورزي بسيار پايين است و در روستاها هم تعرفه از سوي سازمان ثبت تعيين و ابلاغ مي‌شود.
اما در حال حاضر، عدم تنظيم سند رسمي براي املاك و مستغلات، مشكلات بسياري را براي هموطنان ايجاد كرده است و در اين رابطه پرونده‌هاي زيادي در محاكم تشكيل شده است. از مهم‌ترين پيامدهاي اراضي و املاك بدون سنداين است كه اولا املاكي كه سند عادي دارند ، در معرض خطر و تعرض هستند ثانيا اين املاك و اراضي امنيت ندارند و به لحاظ نبود امنيت ( اجتماعي، قضايي) افراد نمي‌توانند از آثار اجتماعي و اقتصادي مانند در رهن گذاشتن و گرفتن وام استفاده كنند.
اما بايد گفت با توجه به اينكه دولت و حكومت در اين زمينه به وظايف خود عمل كرده‌اند، از سال 1365 به بعد قوانين متعدي در خصوص تنظيم سند رسمي به تصويب مجلس رسيده و حتي بودجه ساليانه نيز براي آن پيش‌بيني شده است. همچنين در قانون ساماندهي زمين و مسكن و الحاقي آن مصوب 1388 نيز برتنظيم سند رسمي تاكيد شده است اما باز هم مردم تمايلي به تنظيم سند رسمي يا سند مالكيت ندارند و همچنان برخي از افراد املاك خود را با اسناد عادي خريدو فروش مي‌كنند.
اما در باب مجازات خريدو فروش با اسناد عادي نيز بايد گفت، قانونگذار صرف خريدو فروش با سند عادي مجازاتي براي افراد پيش‌بيني نكرده است. نكته مهم اين است كه مجازات، تشريفات مخصوص حكومت است و ماهيت متعلق به شرع است. اصل ماهيت نيز خريدو فروش بيع مبيع است اشكالي ندارد تشريفات حكومت ممكن است آثاري داشته باشد ممكن است آثاري هم نداشته باشد در اين زمينه جرم انگاري كردن به مصلحت افراد جامعه نيست نمي‌توان حبس يا جريمه براي اين موضوع درنظر گرفت . اما در اين زمينه اقدام مهمي كه مي‌توان انجام داد اين است كه ماده 34 قانون ثبت و ماده 34 تكراي اين قانون را احيا كنيم. به عبارت ديگر، اجازه ندهيم شهروندان با اسناد عادي معامله كنند كه مي‌توان اين پيشنهاد را به قانونگذار ارائه داد؛ يعني افراد از هرگونه معامله با سند عادي منع شوند .