خانه ای روی آب!
بررسی مخاطرات خرید و فروش قولنامه ای مسکن
«دلم خوش بود که بعد از عمری خونه خریدم و برای زن و بچه‌ام سرپناهی دست و پا کردم ... اما بدبیاری رو ببین! آخه چرا بین این همه آدم باید این بلا سر من بیاد؟! طَرَف خونه رو به 10 نفر فروخته و حالا پیداش نیست! انگار آب شده و رفته توی زمین! نمی‌دونم چه خبط و خطایی کردم که مستحق این مکافات شدم؟!» مرد حسابی کلافه است؛ مقابل در ورودی ساختمان حوزه قضایی ایستاده و این پا و آن پا می‌کند. سعی می‌کنم با او همکلام شوم، اما آن‌قدر عصبانی است که فقط دوست دارد حرف بزند. از سخنانش می‌فهمم که او هم قربانی خرید خانه به اصطلاح قولنامه‌ای است! عجیب است که امروزه، با وجود پیشرفت فناوری‌های مربوط به ثبت اسناد و املاک، باز هم شاهد چنین وقایع تلخی هستیم.
فروشنده، یک ملک را به چند نفر فروخته و فرار کرده است؛ اما چطور؟ معلوم است، با به اصطلاح «قولنامه دستی»! در حاشیه شهرها و حتی در برخی مناطقی که در محدوده شهری قرار دارند، هنوز هم زمین‌هایی وجود دارند که به هردلیلی، برای آنها سند ملکی اختصاصی صادر نشده است یا مالکان این زمین‌ها، ترجیح داده‌اند بگذارند قیمتش بالا برود و بعد آن را بفروشند و سود کلانی به جیب بزنند. این زمین‌ها، عموماً رها شده‌اند و حتی دور برخی از آنها دیوار هم کشیده نشده است؛ به همین دلیل، می‌شوند هدف کلاهبرداران و زمین‌خواران. البته، مشکل خانه‌های قولنامه‌ای به این موارد خلاصه نمی‌شود. گاه میان مالک و سازنده بنا، دعوا و اختلاف مالی بروز می‌کند؛ آن‌وقت ممکن است سازنده، بدون اطلاع مالک، بخواهد با فروش خانه، به طلب مورد ادعایش دست پیدا کند؛ این‌جاست که باز هم پای معامله مسکن با قولنامه دستی وسط کشیده می‌شود. گاه ممکن است ملکی که قصد خرید آن را دارید، به دلیل تخلف، میلیون‌ها تومان به شهرداری بدهکار باشد و مالک پیشین بخواهد با فروش قولنامه‌ای و موکول کردن صدور سند به بعد، خودش را از دام بدهی‌ها رها کند و شما را به هَچَل بیندازد. بنابراین، باید در خرید خانه‌های به اصطلاح قولنامه‌ای، احتیاط کرد و نباید فریب قیمت پایین آن ها و چرب‌زبانی فروشنده را خورد.
قولنامه چیست، مبایعه‌نامه کدام است؟
گاهی پیش می‌آید که افراد سودجو، در برابر تشکیک شما نسبت به صحت معامله، اصطلاح «مبایعه‌نامه» را پیش می‌کشند و مدعی می‌شوند که فروش ملک با استفاده از مبایعه‌نامه، ایرادی ندارد، مشکلی برای شما ایجاد نمی‌کند، قانونی است و می‌توانید با اطمینان کافی، برای خرید ملک اقدام کنید. بد نیست ابتدا درباره مفهوم «قولنامه» و «مبایعه‌نامه» مطالبی را ارائه کنیم. به گزارش خبرگزاری میزان، «مبایعه‌نامه»، قراردادی است که طی آن، بیع(خرید) انجام شده است و به قراردادی اطلاق می‌شود که طبق آن، مالی به دیگری فروخته شده باشد. در نتیجه، عرفاً، قرارداد مکتوبی که بین دو طرف (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم و بر اساس آن، مالی در مقابل دریافت عوض یا بها یا قیمت، فروخته می‌شود، «مبایعه‌نامه» محسوب می‌شود. اما «قولنامه» مفهوم متفاوتی نسبت به «مبایعه‌نامه» دارد. در تعریف قولنامه باید گفت که گاه افراد، قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست؛ مثلاً خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید برای دریافت برگه مفاصاحساب شهرداری، دارایی و ... اقدام کند. در این حالت، دوطرف، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند که در زمان و مکانی مشخص (دفتر اسناد رسمی) حضور پیدا کنند و با شرایط تعیین شده در قرارداد، معامله را انجام دهند. به این قرارداد تنظیم شده، قولنامه می‌گویند. مبایعه‌نامه، به طور عمده باید در سه نسخه تنظیم شود. هر سه نسخه را باید با یک خط و به یک صورت بنویسند. در قراردادهای قدیمی، برای نوشتن مبایعه نامه، از کاربُن استفاده می‌شد؛ اما امروزه، در قراردادهای جدید، به صورت پرینتی و یکسان تنظیم می‌شود. از سه نسخه قرارداد، یک نسخه برای خریدار و یک نسخه برای فروشنده است و نسخه اصل قرارداد توسط متصدی معاملات، بایگانی می‌شود که به همراه کپی مدارک، باید تا پنج سال در دفتر املاک نگهداری شود تا در صورت لزوم، به آن مراجعه کنند. مبایعه‌نامه باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده و پس از ثبت، دارای کد رهگیری معتبر باشد. مبایعه‌نامه باید دارای هولوگرام معتبر صادر شده توسط اصناف و وزارت بازرگانی و شماره هولوگرام و شماره ثبت معتبر باشد. مبایعه‌نامه باید توسط متصدی معاملات یا مباشر آن، ممهور به مهر دارای جواز کسب و با امضای شخص حقوقی و تأیید کننده اصالت قرارداد و اسناد و هویت دو طرف باشد. بنابراین، باید توجه داشته باشید که آن‌چه به عنوان «خانه‌های قولنامه‌ای» در میان مردم شهرت دارد، در واقع منازلی است که خرید و فروش آنها، صرفاً با استفاده از «مبایعه‌نامه» انجام شده است؛ چراکه، قولنامه تنها وعده انجام یک معامله است و البته، تنظیم چنین مبایعه نامه هایی نمی تواند مانع از معاملات معارض(فروش یک ملک با اسناد عادی به چند نفر) شود به همین دلیل، باید حواستان باشد که منظور از خرید مسکن با استفاده از «مبایعه‌نامه»، در واقع همان نوع معامله‌ای است که گاهی به اشتباه، از آن به «قولنامه» تعبیر می‌شود و مسکن خریداری شده با این شیوه را، «خانه قولنامه‌ای» می‌نامند.
قولنامه دستی، سند رسمی نیست
خرید مسکن با «مبایعه‌نامه»، آن هم مبایعه‌نامه دستی، مانند خرید هندوانه سربسته است. از آن‌جا که هنگام تنظیم مبایعه‌نامه، شما دسترسی کاملی به سوابق حقوقی ملک ندارید و از وضعیت آن بی‌خبرید، اکتفا به تنظیم مبایعه‌نامه دستی برای خرید مسکن و مراجعه نکردن به دفاتر ثبتی برای تنظیم سند رسمی، باعث می‌شود که فروشنده بتواند در یک زمان، ملک را به چند نفر بفروشد. املاکی که با قولنامه معامله می‌شوند و فاقد سند رسمی یا حتی وکالتنامه محضری هستند، عموماً به صورت غیرمجاز و بر روی زمین‌هایی ساخته شده‌اند که به لحاظ مالکیت، مشکلاتی دارند. نمونه بارز این‌گونه مشکلات را می‌توان در احداث غیرمجاز مسکن روی زمین‌های وقفی یا اراضی ملی مشاهده کرد. در این حالت، خریدار به دلیل ساخت غیرمجاز مسکن، اصولاً به سوابق حقوقی ملک دسترسی ندارد و نمی‌تواند بفهمد که آیا ملک تنها به او فروخته شده یا خریداران دیگری هم دارد؟ از سوی دیگر، اگر شما مسکنی را خریداری کنید که روی ملک متعلق به شخص دیگری بنا شده است و او، برای این ملک سند رسمی در اختیار داشته باشد، کار شما به مراتب سخت‌تر خواهد شد. مطابق ماده 1305 قانون مدنی، «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است، حتی علیه اشخاص ثالث، ولی در اسناد عادی، تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آن ها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده، معتبر است.» به دیگر سخن، شما با استناد به تاریخ درج شده بر روی مبایعه‌نامه‌ای که به صورت دستی و برای خرید مسکن تنظیم شده است، نمی‌توانید حق مالکیت خود را نسبت به ملکی که خریده‌اید، ثابت کنید و باید برای اثبات این موضوع در دادگاه، به سراغ دیگر ادله اثبات دعوی بروید؛ هرچند ممکن است این ادله هم نتوانند مشکل شما را حل کنند و در نهایت، ملکی را که فکر می‌کردید از آن شماست، از دست بدهید.