دوگانگی رویه های قضایی در خصوص اسناد رسمی - ثبت با سند برابر است؟
رویه قضایی موجود در کشور ما به نحوی است که میتوان اسناد رسمی را به استناد اسناد عادی (مثل قولنامه) ابطال کرد در حالی که نظم عمومی معاملاتی و اقتصادی و همچنین ارتقای اعتماد عمومی به حاکمیت از مهمترین دستاوردهای ثبت رسمی در دیگر کشورها است و تقویت آن مستلزم ابطال ناپذیری اسناد رسمی در صورت تعارض با اسناد عادی است.
به گزارش عیارآنلاین، غلامعلی دهشیری، معاون قضایی رئیس کل دادگستری استان یزد در تاریخ ۱۱ دی ماه: باید فرهنگ استفاده از سند رسمی و ثبت رسمی معاملات در جامعه نهادینه شود و مردم نسبت به محاسن استفاده از سند رسمی آگاه گردند. وجود سند رسمی در دعاوی حقوقی برای محاکم بسیار حائز اهمیت است و ارائه سند رسمی از سوی هر یک از طرفین می‌تواند به تسریع در دادرسی کمک شایانی نماید. تثبیت مالکیت، تنظیم روابط حقوقی افراد، اعتبار بخشیدن به معاملات و جلوگیری از اختلافات بعدی از جمله رسالت سردفتران است. بخشی از انبوه پرونده‌های قضایی در دادگستری نظیر درخواست بطلان معامله، فسخ قرار داد، اثبات مالکیت، خلع ید و… ناشی از عدم اهتمام متعاملین به ثبت رسمی اسناد و قراردادهاست.یکی از مهمترین شاخصهای امنیت سرمایهگذاری و همچنین امنیت مالکیت، تثبیت حقوق مالکیت است. بر اساس شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت (IPRI)، زیرشاخص صیانت از دارایی‌های فیزیکی (ppp)[1] از این شاخص، میزان صیانت قضایی از اسناد رسمی یا ابطال‌ناپذیری اسناد رسمی در دادگاه را اندازهگیری می‌کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد رتبه بهتر در این زیرشاخص با ابطال‌ناپذیری اسناد رسمی در دادگاه رابطه مستقیمی دارد. به طوریکه کشورهای دارای رتبه بهتر، آن دسته از کشورها هستند که اسناد رسمی در دادگاه‌های‌شان باطل نمی‌شود.
در همین راستا، یکی از اقدامات کشورهای توسعهیافته در حوزه تحکیم مالکیت، توسعه ثبت رسمی و حذف اسناد عادی از حوزه معاملات و مالکیتها بوده است به طوری که اسناد عادی فقط برای دو طرف محترم و اثرگذار بوده و نسبت به شخص ثالث (دارنده‌ی سند رسمی) معتبر نیست و نمی‌تواند سند رسمی شخص ثالث را باطل نماید. اما در ایران وضعیت متفاوتی وجود دارد.
به عنوان مثال در موضوع موضوع تعارض سند رسمی رهن و سند عادی با تاریخ مقدم،
به اعتقاد شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر، مالکیت ملک با کسی است که ملک سند عادی مقدم به آن منتقل شده و شخصی که ملک را منتقل نموده است (شخصی که سند رسمی ملک بنام او بوده) دیگر مالکیتی بر ملک نداشته و به این دلیل عقد رهن اعتبار ندارد و سند رهنی از اساس باطل است.
غلامحسین اسماعیلی، رئیس کل دادگستری استان تهران در تاریخ ۹ دی ماه در جلسه نقد این نظر با اشاره به این موضوع که وضعیت جهانی در خصوص اعتباربخشی ویژه به اسناد رسمی و عدم پذیرش سند عادی معارض با سند رسمی تا جایی مورد قبول است که با مبانی فقهی ما سازگار باشد، از نظر شعبه ۴۰ دادگاه تجدید نظر دفاع کرد و گفت: «از نظر فقهی شخص با عقد ناقل دارای شرایط صحت مالک می‌شود و مالکیت این فرد با عدم ثبت رسمی این عقد زایل نخواهد شد».
نظر رئیس کل دادگستری استان تهران در حالی است که در زمینه تعارض سند عادی و سند رسمی صرفاً حقوق اشخاص خصوصی مطرح نیست و در این رابطه بایستی به نظم عمومی معاملاتی و اقتصادی توجه ویژه صورت گیرد. وضعیت فعلی منجر به خدشهدار شدن اعتماد مردم به حاکمیت می شود. چرا که صدور سند رسمی که صرفاً از جانب حکومت ممکن است، به معنای اعلام اعتباربخشی به اسناد رسمی و حمایت از دارندگان این اسناد است. اما با این وجود، در حال حاضر در کشور ما، ممکن است پس از تنظیم سند رسمی شخصی با سند عادی منکر حق دارنده سند رسمی شده و اعتبار سندی که حاکمیت صادر نموده را زیر سؤال ببرد و دادگاه نیز با علم به این که دارنده سند رسمی در اقدام خود به معامله و اخذ استعلامات لازم از اداره ثبت مرتکب هیچ تقصیری نشده است، ادعای دارنده سند عادی در خصوص مالکیت اموال غیر منقول را ترتیب اثر داده و سند رسمی صادره توسط سازمان ثبت اسناد و املاک (که زیر مجموعه قوه قضائیه است) را که قرار بود مورد حمایت حکومت باشد، ابطال کند.
[۱] Protection of Physical Property