اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان در استان یزد / غیرقانونی بودن تنظیم قرارداد پیش‌فروش توسط بنگاه‌های املاک
معاون قضایی رئیس کل دادگستری استان یزد از اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان در این استان خبر داد و خواستار عقد قراردادهای پیش‌فروش ساختمان بر اساس دستورالعمل‌های این قانون شد.
محمدحسین رحیمی زاده در گفتگو با خبرنگار فارس در یزد، در تشریح دستورالعمل جدید پیش‌فروش ساختمان، گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره است که در جلسه علنی 12 دی‌ماه 1389 به تصویب مجلس و در تاریخ 29 دی 1389 به تائید شورای نگهبان رسیده است. آئین‌نامه اجرایی این قانون نیز در تاریخ 20 خرداد سال 93 ابلاغ‌شده است.
وی اهداف قانون‌گذار از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان را تأمین امنیت و عدالت در حوزه مسکن، پیشگیری از معاملات معارض فروش مال غیر و باز فروشی، رجوع به مبانی اولیه ثبت یعنی اجباری بودن ثبت معاملات اموال غیرمنقول، پیشگیری از جرائم جعل و استفاده از سند مجعول و کلاه‌برداری، حمایت از طرف ضعیف قرارداد و حمایت از پیش خریدار و جلوگیری از اجحاف پیش فروشنده دانست.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان یزد ادامه داد: به‌موجب ماده 1 این قانون، هر قراردادی با هر عنوان که به‌موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروش) متعهد به احداث و یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل و یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید ازنظر مقررات این قانون قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.
این مقام قضایی، الزامی بودن ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش (ماده 9)، پیش‌بینی مسئولیت کیفری و یا به عبارتی جرم انگاری، پیش‌بینی مسئولیت انتظامی، تعیین مرجع صالح حل‌وفصل دعوی از طریق الزامی شدن داوری اجباری، صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد توسط شهرداری، انتقال تدریجی مالکیت با توجه به پیشرفت کار، استرداد خسارت پیش خریدار به قیمت روزِ بنا در صورت فسخ قرارداد به علت تخلف پیش‌فروش و در موردی حتی در فرض عدم فسخ قرارداد، مسئولیت پیش‌فروش نسبت به خسارتی که نتیجه عیب ساختمان به پیش خریدار و افراد ثالث وارد می‌شود، الزام پیش‌فروش به بیمه نمودن خسارات ناشی از عیب بنا، تجهیزات و عدم رعایت ضوابط قانونی، عدم امکان توقیف و تأمین عرصه و اعیان و اقساط پرداخت‌شده قبل از انتقال سند به نفع پیش‌فروش یا طلبکار وی و انتقال اجرایی سند قطعی بدون نیاز به اقدام قضایی را ازجمله نوآوری‌های قانون پیش‌فروش ساختمان اعلام کرد.
رحیمی زاده تصریح کرد: در قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه و انباری، مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح ساختمان، سیستم سرمایش و گرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی ر واحد قیدشده یا عرفا در قیمت مؤثر است، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله، تعهدات پیش‌فروش به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی و معرفی داوران باید ذکر شود.
معاون قضایی رئیس‌کل دادگستری استان یزد ادامه داد: چنانچه شخصی با سند عادی یا بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان نماید برای وی حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به دو تا چهار برابر اموال دریافتی در نظر گرفته‌شده است.
وی اذعان کرد: تنظیم قرارداد پیش‌فروش توسط بنگاه املاک از جرائم غیرقابل‌گذشت است. برابر ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان، چنانچه آژانس‌های املاک اقدام به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
رحیمی زاده در خصوص مرجع صالح رسیدگی به حل‌وفصل اختلافات ناشی از قرارداد پیش‌فروش ساختمان نیز گفت: هیئت‌داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌شود.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان یزد افزود: تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
این مقام قضایی در پایان گفت: مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم خواهند شد.