اعتبار اسناد عادی منجر به 97 هزار میلیارد تومان زمین خواری شد
یک پژوهشگر زمین‌خواری گفت: در سال 95 مجموعا 385 هزار هکتار که معادل 2.5 برابر مساحت کشور قطر و بحرین است، در ایران زمین‌خواری کشف شده است که ارزش ریالی آن در سال 95 با احتساب تورم آن سال، برابر 97 هزار میلیارد تومان است.
سجاد طاهری پژوهشگر زمین‌خواری با حضور در برنامه تلویزیونی «ثریا» در تاریخ 27 شهریورماه به ریشه‌یابی و علل تداوم پدیده زمین‌خواری و نیز به خسارت‌های اقتصادی این پدیده در کشور پرداخت.
این پژوهشگر زمین‌خواری در ابتدا تعریفی از زمین‌خواری ارائه داد و گفت: در ابتدا باید بگوییم به هرگونه استفاده نامطلوب از زمین، زمین‌خواری می‌گویند؛ یعنی یک باغی دارید آن باغ را تخریب می‌کنید و برج می‌سازید. یک زمین کشاورزی دارید تخریب می‌کنید و برج می‌سازید. این‌ها همه مصادیق زمین‌خواری هستند.
وی درباره ابعاد زمین‌خواری در کشور اظهار داشت: در سال 95 ما 385 هزار هکتار که معادل 2.5 برابر مساحت کشورهای قطر و بحرین روی‌هم است، در ایران زمین‌خواری داشته‌ایم. این‌ها فقط کشف‌شده‌ها هستند، مواردی نیز هستند که قوه قضائیه نتوانسته آنها را شناسایی کند. ارزش ریالی آن در سال 95 با احتساب تورم آن سال، مبلغ 97 هزار میلیارد تومان است. این رقم یک چهار بودجه کشور در سال 95 بوده و در زمان حال نیز با حقوق 5 میلیون کارگر در یک سال برابری می‌کند.
*شیوه زمین‌خواری قانونی و تبعات آن
این پژوهشگر زمین‌خواری درباره شیوه کار زمین‌خواران گفت: اولین قدم بعد از تصرف یک زمین، برای سودآوری این است که دورش را دیوار بکشید. شما با همین کار کلی سود کرده‌اید؛ یعنی یک زمین کشاورزی را به مبلغ 50 هزار تومان می‌خرید و دیوار می‌کشید. بعد این زمین را تفکیک می‌کنید، زمانی که این کار را کردید آنها را به شخص ثالث به متری 500 هزار تومان می‌فروشید و سود ده برابری می‌کنید؛ اما شما سیری پذیری نیستید می‌خواهید سود حداکثر بکنید. حداکثر سود در ویلا سازی است. وقتی این کار را کردید قیمت زمین از 50 هزار تومان به یک تا دو میلیون تومان می‌رسد؛ یعنی سود 20 برابر تا 40 برابر. همه دست‌وپایشان می‌لرزد وقتی این سودها را می‌بینند.
طاهری درباره نحوه انتقال مالکیت زمین‌های تصرف‌شده هم اظهار داشت: مرحله رسیدن به سود من چیست؟ اینکه بتوانم این ویلاها را اشخاص دیگر منتقل کنم. چگونه است؟ یک‌راهش این است که برویم دفتر ثبت‌اسناد و املاک و بگوییم این زمین‌های دولتی و کشاورزی را نابود کرده‌ایم و حالا می‌خواهم برایش سند مالکیت رسمی بگیریم و منتقل کنیم. مشخص است که آنجا حاکمیت نظارت می‌کند و من را متخلف می‌شناسد. باید راه موازی داشته باشم. این راه موازی باید سه ویژگی داشته باشد. اول اینکه این اسناد هیچ جا ثبت نشود. دوم در عین ثبت نشدن قانونی هم باشند و سوم در دادگاه‌ها مورد استناد قرار بگیرند. اینجا من یک راهکار قانونی جلو پایتان می‌گذارم و آن‌هم استفاده از قولنامه است. شما خیلی راحت قولنامه را از اینترنت دانلود می‌کنید و پرینت می‌گیرید و استفاده می‌کنید. دو تا امضا هم می‌کنید و دو تا شاهد هم می‌آورید که در محاکم اعتبار داشته باشد.
وی ادامه داد: این اسناد جایی هم ثبت نمی‌شود و هیچ‌کس هم از آن اطلاع ندارد. ازاین‌رو زمین‌خواران به هیچ‌کسی هم پاسخگو نیستند و سود کلانی هم به دست می‌آورند. درواقع آنها با استفاده از قانون، زمین‌خواری کرده‌اند به خاطر همین است که زمین‌خواری گسترش پیدا کرده است.
در ادامه این برنامه تلویزیونی، طاهری درباره تبعات پدیده زمین‌خواری گفت: یکی از تبعات زمین‌خواری، تخریب محیط‌زیست است. طبیعی است هر زمین کشاورزی نابود کنید و به‌جایش برج بسازید یکی از مراتع طبیعی را نابود کرده‌اید. از سوی دیگر این پدیده انحراف اقتصادی در کشور ایجاد می‌کند؛ یعنی فعالیت‌های مولد در کشور بااین‌همه موانعی که دارد هیچ‌وقت سودش به‌اندازه زمین‌خواری نیست و افراد به سمت زمین‌خواری سوق پیدا می‌کنند. مورد دیگرش هم این است که باعث ایجاد فساد می‌شود. یک ثروت بادآورده‌ای که هیچ نظارتی بر آن نیست و هیچ مالیاتی هم نیاز نیست بدهد به وجود می‌آورد.
*روش مبارزه با زمین‌خواری چیست؟
این پژوهشگر زمین‌خواری درباره روش مبارزه با این پدیده و ریشه‌کن کردن آن اظهار داشت: یک روش این است که برخورد موردی بکنیم. در این روش باید دید که آیا اصلاً قابلیت شناسایی ساخت‌وسازهای غیرمجاز راداریم؟ که باید گفت ما قابلیت شناسایی نداریم. از سوی دیگر برخورد موردی و تخریب‌های موردی هزینه‌های زیادی دارد.
وی در ادامه افزود: باید به سمت مبارزه ریشه‌ای با زمین‌خواری برویم. همان‌طور که گفتم افراد زمین‌خوار زمانی که می‌خواهند به سود برسند باید راهی جلوی‌شان بگذارند تا مالکیت را منتقل کنند و آنها با استفاده از قولنامه این کار را می‌کنند. یکسری اسناد پیش روی کلاهبرداران گذاشته‌ایم که در دادگاه ها اعتبار دارد، نمی‌توان روی آن نظارت کرد و فسادپذیر است.
طاهری با تاکید بر اینکه اسناد دست‌نویس در مدت‌زمانی باید جمع شوند و باید به سمتی برویم که اسناد رسمی ملاک باشند، گفت: باید به مرحله‌ای برسیم که از آن به بعد ما معاملات عادی نداشته باشیم و تمام معاملات به‌صورت رسمی انجام شود. نکته دیگر اینکه معاملات عادی به سبب اعتباری که دارند فقط منشأ زمین‌خواری نیستند. اتفاقاتی نظیر پول‌شویی، افزایش ریسک سرمایه‌گذاری و خرد شدن اراضی کشاورزی و تهدید امنیت غذایی کشور همه ریشه در اعتبار این اسناد دارند.
*اعتبار اسناد عادی یکی از علل تجاوز به اراضی ملی است
در بخش دیگری از برنامه «ثریا»، ذبیح‌ا... خدائیان رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ارتباط تلفنی با تائید اظهارات طاهری گفت: متأسفانه یکی از علل پول‌شویی در جامعه اسناد عادی (قولنامه‌ای) است. افرادی هستند که میلیاردها تومان از راه نامشروع مانند قاچاق مواد مخدر، قاچاق کالا و ارز به دست آورده‌اند. این افراد برای اینکه این پول‌ها را وارد چرخه اقتصادی کنند. املاکی را با اسناد عادی خریداری کرده و چند دست این‌ها را خریدوفروش می‌کنند و درنهایت هم آن پول را وارد چرخه اقتصادی می‌کنند. اگر اسناد عادی نباشد راه این‌ها بسته می‌شود.
خدائیان درباره علت تعرض به اراضی ملی افزود: یکی از علل تجاوز به اراضی ملی و منابع طبیعی و تفکیک و قطعه‌بندی اراضی کشاورزی و فروش آنها که تبدیل به ویلاهای غیرمجاز می‌شود، سند عادی است. معمولاً افراد سودجو زمین‌ها را قطعه‌بندی کرده و با سند عادی مالکیت آن را منتقل می‌کنند؛ و بعد هم دور از چشم متولیان یا براثر بی‌توجهی متولیان ساخت‌وساز شروع می‌شود. حالا ما مواجه می‌شویم با ده‌ها ویلایی که ساخته‌شده و دستگاه قضایی باید حکم صادر کند. درصورتی‌که اگر سند عادی اعتبار نداشته باشد و در جامعه رونق نداشته باشد، مردم به خودشان اجازه نمی‌دهند چنین زمین‌هایی خریداری کنند.
*معاملات معارض و فرار مالیاتی با اتکا به اسناد عادی
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تائید اینکه در پروژه رضوان قم نیز که در آن 132 واحد به 1400 نفر فروخته‌شده بود، سند عادی عامل اصلی بوده است، افزود: شما توجه کنید ممکن است هرکدام از ما که خانه‌ای داریم و سند رسمی داریم ممکن است مالک قبلی به هر عللی این خانه را به تاریخ قبل از سند رسمی ما به‌صورت عادی به کسی دیگر منتقل کند و بعد آن فرد طرح دعوا کند. چون سند عادی اعتبار دارد ممکن است دو تا شاهد هم بیاورد و این سند رسمی را از اعتبار بیندازد؛ یعنی امنیت مالکیت افراد هم زیر سؤال می‌رود. از طرفی فرار مالیاتی رخ می‌دهد. در روز صدها و هزاران نقل‌وانتقال در روز اتفاق می‌افتد که میلیاردها تومان مالیات این معاملات است. زمانی که مالکیت یا سند عادی منتقل می‌شود مالیاتی هم پرداخت نمی‌شود.
خدائیان در پاسخ به این سؤال که آیا در دوره جدید در دستگاه قضائی، برنامه‌ای برای این وجود دارد که از یک دوره‌ای به بعد دیگر اسناد عادی نداشته باشیم، گفت: یکی از سیاست‌های کلی نظام در برنامه ششم توسعه که به تائید مقام معظم رهبری رسیده افزایش اعتبار اسناد رسمی است. همچنین یکی از بندهای طرح تحول ریاست محترم قوه قضائیه در دوره جدید نیز ارتقا و توسعه اعتبار سند رسمی است و سازمان ثبت و معاونت حقوقی قوه قضائیه نیز در طرح تحول جدید مکلف شده‌اند جهت توسعه اعتبار سند رسمی، طرح یا لایحه‌ای تهیه کنند. بر این اساس قبلاً نیز در این خصوص در مجلس طرحی تحت عنوان طرح ارتقا اعتبار سند رسمی در کمیسیون حقوقی مجلس مطرح شده بود.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه افزود: ما اخیراً نیز پیشنهاد‌هایی را از سوی قوه قضائیه با کمک مرکز پژوهش‌های مجلس، تقدیم کمیسیون حقوقی مجلس کرده‌ایم. کلیات این طرح به تصویب رسیده و کمیته‌ای برای بررسی جزئیات ارجاع شده است. انتظار ما از نمایندگان مجلس این است که با توجه به مشکلاتی که سند عادی در جامعه ایجاد کرده و با توجه به تجربیات جامعه جهانی که امروزه کشوری را سراغ ندارید که اسناد عادی به این اندازه اعتبار داشته باشند، کمک کنند این طرح تبدیل به قانون شود. آیت‌الله رئیسی نیز تأکید زیادی دارند روی این موضوع که ما آن را پیگیری کنیم؛ زیرا یکی از عوامل تشکیل پرونده و اختلاف بین مردم همین اسناد عادی است. اگر مجلس همراهی کند در مدت کوتاهی و در همین مجلس می‌توانیم این طرح را به نتیجه برسانیم.
قاضی احمدزاده یکی دیگر از مهمانان برنامه «ثریا» با اشاره به اینکه انتقال مالکیت تنها باید از طریق اسناد رسمی صورت بگیرد، گفت: در حوزه زمین‌خواری اگر نظام ثبتی راجع به اموال غیرمنقول به‌کل روی اسناد رسمی برود، مرجعی ثالثی که اعتبار این اسناد را تائید کند به وجود می‌آید و سامانه شفافیت را خواهیم داشت تا املاک مردم را شناسایی کنیم. مثل هر شناسنامه که هرکسی دارد. مشکلی که الآن ما در کشور داریم که باعث شده است تا نتوانیم با مفاسد مبارزه کنیم و کنترل و نظارت کنیم، این است که نمی‌توانیم اموال و گردش اموال را شناسایی کنیم.