پیشنهاد اداره ی حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران اصفهان
" بنچاق " قبل و بعد از انتشار متن " قرارداد پیش فروش ساختمان " اعتقاد دارد که اداره ی حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران ، پس از فراخوان و جمع آوری نظرات شفاهی و مکتوب همکاران سراسر کشور ، منجمله متن پیشنهادی دفتر حقوقی کانون اصفهان ، مبادرت به تهیه ی متن مزبور نموده است و نمونه ی تهیه شده ، در برگیرنده ی آراء و عقاید و پیشنهادات عموم همکاران است و چنانچه با متن پیشنهادی اداره ی حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران اصفهان ، کاملا منطبق نباشد ، امری طبیعی است !
بسم الله النور
پیشنهاد اداره ی حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران اصفهان
در پی انتشار " متن قرارداد پیش فروش ساختمان " تهیه شده توسط دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران در " بنچاق " مورخ 1393/05/01 ، آقای صولت یاوری سردار آبادی ، سردفتر اسناد رسمی 116 اصفهان و مسئول دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران اصفهان ، در کامنتی که ذیل پست مزبور نوشته اند ، گله مندی خود را از عملکرد کانون مرکز مبنی بر عدم توجه به پیشنهادات ایشان و نیز رویکرد " بنچاق " به این موضوع ، ابراز نموده اند .
" بنچاق " قبل و بعد از انتشار متن " قرارداد پیش فروش ساختمان " اعتقاد دارد که اداره ی حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران ، پس از فراخوان و جمع آوری نظرات شفاهی و مکتوب همکاران سراسر کشور ، منجمله متن پیشنهادی دفتر حقوقی کانون اصفهان ، مبادرت به تهیه ی متن مزبور نموده است و نمونه ی تهیه شده ، در برگیرنده ی آراء و عقاید و پیشنهادات عموم همکاران است و چنانچه با متن پیشنهادی اداره ی حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران اصفهان ، کاملا منطبق نباشد ، امری طبیعی است !
علیرغم این موضوع ، متن پیشنهادی اداره ی حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران اصفهان که توسط آقای صولت یاوری سردارآبادی – یکی از صاحبنظران متخصص و متعهد و پیشکسوت – تهیه شده و در اختیار " بنچاق " قرار گرفته است ، جهت اطلاع همکاران منتشر می شود :
بنام خداوند جان آفرین حکیم سخن درزبان آفرین
باتوجه به تصویب آیین نامه اجرائی قانون پیش فروش ساختمان درتاریخ 1393/03/07 درهیات محترم وزیران ودراجرای ماده 2 آیین نامه مارالذکروبه منظورارائه نمونه قرارداد پیش فروش به مراجع ذیربط ودرراستای اجابت درخواست کانون تهران مبنی براصلاح ونقدوبررسی نمونه قرارداد پیشنهادی تهران ،نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان پیشنهادی صاحب این قلم ،جهت اطلاع همکاران وصاحب نظران وخاصه حقوق دانان به منظور همفکری وارائه هرنوع نقدونظر وراهنمائی ورفع نواقص واشکالاتی که قطعا خواهد داشت ، تقدیم می شود.قبل ازمطالعه وملاحظه قرارداد ،توضیحات زیرلازم وضروری به نظرمی رسد :
1-شاکله اصلی این قرارداد ونگارش متن اولیه آن درسال 1389 ویک ماه بعداز تصویب قانون پیش فروش ساختمان انجام شده ودرهمان زمان نیزیک نسخه ازآن جهت پیش دستی درتهیه قرارداد ،به کانون تهران ارسال شده بود .ولی برخلاف عجول بودن بنده ، ماشین قانون گذاری گاه وقفه ای چهارساله را نیزبرمی تابد . به هرروی اکنون با ملاحظه آیین نامه اجرائی وبا توجه به تغییرفرایند تنظیم اسناد، اصلاحات لازم درمتن قبلی بعمل آمده است .
2-باتوجه به ضرورت رعایت مفاد برخی مواد قانون پیش فروش درمتن قرارداد ،خاصه مواد دوو6و7و8وتبصره آن ومواد 9و11 و12 و14 و16 و20 ، گاه عین متن مواد مرقوم ویا بااندکی تغییر درعبارات در قرارداد گنجانده شده است وبه منظور یافتن مستند ودلیل درج هرماده ازقرارداد ، مواد قانونی مربوط ویا عنداللزوم مستند آیین نامه ای آن درانتهای متن هرماده گنجانده شده تا صاحب نظران به راحتی قادربه یافتن خطاهای بنده وتذکرلازم بشوند.بدیهی است درمتن نهائی قرارداد ،نیازی به ذکرمستندات قانونی درمقابل هرماده ازآن نخواهد بود.
3-متن قرارداد باتوجه به سامانه ثبت موسوم به آنی !!!تهیه وتدارک شده است لذا کل قرارداد ناگزیر وبه اجبار باید درقسمت متون حقوقی درج شود ومفروض آنست که قبلا پیش فروشنده وپیش خریدار ومشخصات مورد پیش فروش (بخوانید ملک موضوع قرارداد ) را کاربربایستی وارد کرده وسپس تمامی قرارداد ذیل را درقسمت متون حقوقی تایپ کند.وبه همین دلیل نیزازتکرارمشخصات طرفین سند درمتن پیشنهادی اجتناب شده وبه ذکرعبارت (با مشخصات فوق الذکر) اکتفاء شده است .
4-درسامانه ثبت آنی، قرارداد پیش فروش تحت کد 901 پیش بینی شده که ایکاش نمی شد.زیرا ازیک سو طبق تعرفه فعلی حق التحریر ، سند قرارداد با هرعنوان واسم ورسم ،حق التحریری معادل 100000ریال (یک صدهزارریال )خواهد داشت .وقرارداد پیش فروش ازاین قاعده مستثنی نیست .ازسوی دیگر حق التحریر قرارداد پیش فروش تاکنون ازطریق سازمان ثبت اسنادواملاک اعلام نشده است .به هرروی اصلاح نمونه فرم قرارداد پیش فروش درسامانه ثبت آنی براساس الزامات این نوع قرارداد وباعنایت به مالی بودن نوع سند ،حتمی است وگرنه درعمل با اشکالات فراوان روبروخواهیم شد.لذا پیش بینی مبلغ قرارداد ویا عوض قراردادی درنمونه سندقرارداد پیش فروش درسامانه الزامی است ودرنتیجه درچنین صورتی ، مبلغ قرارداد درمحل مخصوص خود باید درج شود وازقسمت متون حقوقی حذف خواهد شد.
5-ذکرمستندات قانونی تنظیم قرارداد پیش فروش درصدرقرارداد وبه نحوی که بنده اقدام کرده ام امری سلیقه ای وبه منظورنشان دادن اهمیت موضوع وحایگاه قانونی این نوع قرارداد است .وبه معنی عدم امکان اصلاح ویا تغییر ویا اختصاردرآن نمی باشد .
6-علاوه بررعایت موارد الزامی درقرارداد بشرحی که دربند دو آمد.درج سایرتوافقات وشرایط خاص درمتن قرارداد بامنع قانونی مواجه نیست ولذا متن پیشنهادی هرگز نافی ومانع سلیقه های دیگر نخواهد بود.
7-تصورمی کنم که نکته ناگفته دیگری باقی نمانده ولی درخاتمه به همین مقداربسنده می کنم که این حقیردرمورد قانون پیش فروش وآیین نامه اجرائی آن وامکان عملی شدن اجرای آن ناگفته ها ونقد ونظراتی دارم که به هنگام ودرمجال مناسب خواهم نوشت ..بنابراین مبادرت به نگارش این سطوروتهیه متن قرارداد پیش فروش هرگز به معنی بدون اشکال وایراد بودن مستندات ومبانی قانونی مربوط به این نوع قرارداد واجرای آن نخواهد بود.
قرارداد پيش فروش ساختمان
دراجراي ماده 3 قانون پيش فروش ساختمان مصوب 1389وماده 2آيين نامه اجرائي آن ، قراردادپيش فروش با رعایت مقررات مندرج درمواد دو و6و7 و8 وتبصره آن ونیزمواد 11 و12 و14 و16 و20 این قانون وبا شرايط ذيل بين پيش فروشنده وپيش خريدار (بامشخصات فوق الذكر ) منعقد وطرفين با توافق كامل نسبت به اجراي كليه مفاد ومندرجات آن متعهد وملتزم شرعي وقانوني شدند.
موضوع قرارداد – عبارت است ازپيش فروش ....................... بامشخصات ثبتي فوق به انضمام انباري و پاركينگ و.........مشتمل برتعداد...اتاق و............... وداراي آسانسور،محوطه مشاعي وفضاي سبزو (هرنوع حقوق ازتفاقی ومحدودیت های سند مالکیت وملک درج شود).................................... واقع در (مشخصات كامل محل وقوع ملك ).............................با كاربري ........................كه درمجموعه ............بلوك ......احداث مي شود ومساحت كل عرصه محل اجراي مجموعه بالغ بر........مترمربع با كاربري ............ و مساحت كل زير بناي مجموعه اي كه واحد موضوع اين قرارداد درآن ساخته مي شود نيز بالغ برحدود ......مترمربع با تعداد ....بلوك وتعداد....طبقه با نماي ............و با اسكلت .......وسقف .................با سيستم سرمايش ..........وسيستم گرمايش ..............وبامصالح ساختماني شامل (نوع مصالح هرقسمت به تفکیک قید شودیا به منضمات قرارداد ارجاع داده شود )....................................احداث مي شود وسايراوصاف ومشخصات آن بشرح پروانه ساخت وشناسنامه ساختمان وطبق نقشه هاي اجرائي است كه جزء لاينفك اين قرارداد بوده وطرفين نيزنسبت به كليه اوصاف وحدود وحقوق آن علم واطلاع كامل دارند.(ماده 2 قانون )
مبلغ ويا عوض قراردادي- بهاي هرمتربع ملک موضوع اين قرارداد مقطوعا"............ ريال است كه كل مبلغ تقريبي نيزبالغ بر.....................ريال خواهد بود. كه مبلغ ..........ريال همزمان با امضاء اين قرارداد به پيش فروشنده پرداخت ونامبرده اقراربه دريافت نمود. بقيه مبلغ قرارداد نيز طي..........قسط بموجب قبوض اقساطي شماره ..........تا.............. پرداخت خواهد شد .ضمنا ده درصد مبلغ كل قرارداد نيزهمزمان باانتقال رسمي وقطعي دردفتراسنادرسمي به پيش فروشنده پرداخت خواهد شد.(مواد دوویازده قانون)
تذکر- ملاک محاسبه نهائی مساحت وقیمت بارعایت ماده 7قانون پیش فروش ،صورتمجلس تفکیکی خواهد بود.(ماده هفت آیین نامه اجرائی قانون )
مدت اجراي قرارداد – از تاريخ ..............لغايت .................به مدت ..........................خواهد بود .
تائيدات وتعهدات طرفين
1- طرفين قرارداد اذعان و اقرار دارند كه نسبت به موضوع قرارداد و كليه شرايط آن و اوصاف وحدود وحقوق ملك موضوع قرارداد اشراف و علم و اطلاع كامل داشته و بطور كلي هيچ موضوع مبهمي باقي نمانده تا بعدا" بتوانند متعذر به عدم اطلاع ويا جهل به موضوع يا شرايط بشوند.
2- پيش فروشنده تائيد نمود كه درانعقاد اين قرارداد واجراي مفاد آن سود مورد نظرخود وتمام هزينه هاي ناشي ازآن وكليه جوانب امروشرايط اقتصادی واجرائي را درنظرگرفته ودرنتيجه حق مطالبه هرنوع وجه اضافه ، مابه التفاوت ، تعديل قيمت ويا تجديد نظردرمبلغ قرارداد ، ويا عوض قراردادي را ازخود سلب وساقط نمود.
3- پيش فروشنده اذعان نمودكه ازكليه قوانين ومقررات مربوط به كارو تامين اجتماعي،بيمه ، مالياتها ،عوارض وديگرقوانين ومقررات مرتبط كه تا تاريخ اين قرارداد معمول ومجرا بوده است كا ملا مطلع بوده ومتعهد است كه همه آنها رارعايت كند. درهرحال مسئوليت عدم رعايت قوانين ومقررات يادشده ونيزمقررات ودستورالعمل هاي حفاظت فني وبهداشت كار،ونيزمقررات مربوط به صدورآگهي پيش فروش ويا ساخت واحدهاي آپارتماني و ایفای هرنوع تعهدات درقبال مراجع صادرکننده پروانه وسایرمراجع قانونی بدون قيد وشرط برعهده وي خواهد بود.
4- پيش فروشنده متعهد وملتزم شد كه حداكثرتاتاريخ ...............نسبت به اجراي مورد قرارداد وفق پروانه ساختماني وشناسنامه فني ونقشه هاي اجرائي اقدام نموده و ملك موضوع پيش فروش رابه خريدارتسليم نمايد .ملاك تسليم مورد قرارداد، قبض اقساطي شماره ................مي باشد .همچنين پيش فروشنده متعهداست درتاريخ ...................ضمن حضور دردفتراسناد رسمي شماره ................بادردست داشتن كليه اسناد ومدارك ومفاصاحساب هاي لازم، نسبت به انتقال قطعي ورسمي ملك موضوع قرارداد به نام پيش خريدار اقدام نمايد. به منظورتضمين اجراي اين تعهد ،قبض اقساطي شماره ........صادروبه به پيش خريدارتسليم شد.ضمناپيش خريدارنیزمتقابلا بااطلاع ازمواعد مقرر ،متعهد وملتزم شدكه درمهلت هاي يادشده نسبت به تحويل گرفتن ملك موضوع قرارداد ونيزقبول انتقال رسمي آن دردفترخانه اسنادرسمي اقدام نمايد.(بندهای 6و7 ماده دو قانون)
5- هرگاه پيش فروشنده درايفاي تعهدات خود وتحويل بموقع موردقرارداد طفره وتعلل نموده ويا به هريك ازتعهدات خود عمل ننمايد علاوه براجراي بند 9 ماده 2 قانون ، مكلف است بشرح زيرنسبت به پرداخت جريمه تاخيربه پيش خريدار اقدام نمايد.مگراين كه به مبالغ بيشتري به نفع پيش خريدار توافق نمايند .اجراي مقررات اين ماده مانع ازاعمال خيار ات براي پيش خريدار نيست .
الف - درصورتي كه مورد معامله وبخش هاي اختصاصي آن نظيرتوقفگاه (پاركينگ )وانباري درزمان مقررقابل بهره برداري نباشد ،تازمان تحويل واحد به پيش خريدار، معادل اجرت المثل بخش تحويل نشده
ب - درصورت عدم انجام تعهدات درقسمت هاي مشاعي روزانه به ميران نيم درصد بهاي روزتعهدات انجام نشده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار.
پ - درصورت عدم انجام تعهدات درقسمت هاي خدمات عمومي موضوع بند 9 ماده 2 قانون ،ازقبيل خيابان ،فضاي سبز،مساجد ،مدارس وامثال آن ،روزانه به ميران يك درهزاربهاي روزتعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار.
ج – درصورت عدم اقدام به موقع نسبت به تنظيم وثبت سند رسمي انتقال ،روزانه به ميزان يك درهزارمبلغ قرارداد.(ماده 6قانون )
6- درصورتي كه مساحت بنابراساس صورتمجلس تفكيكي كمتريا بيشترازمقدارمشخص شده درقرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج درقرارداد موردمحاسبه قرارخواهد گرفت ،ليكن چنانچه مساحت بنا تاپنج درصد افزون بر زيربناي مقرردرقرارداد باشد ،هيچكدام ازطرفين حق فسخ قرارداد را ندارند ودرصورتي كه بيش ازپنج درصد باشد صرفا پيش خريدارحق فسخ قرارداد رادارد .چنانچه مساحت واحد تحويل شده كمترازنودوپنج درصد مقدارتوافق شده باشد پيش خريدار حق فسخ قرارداد رادارد يا مي تواند خسارت وارده را.برپايه قيمت روز بناء وبراساس نظركارشناسي از پيش فروشنده مطالبه كند.(ماده 7 قانون )
7- درتمام مواردي كه به دليل تخلف پيش فروشنده ،پيش خريدارحق فسخ خود را اعمال مي نمايد ،پيش فروشنده بايد خسارت وارده رابرمبناي مصالحه طرفين يا برآورد كارشناس مرضي الطرفين به پيش خريداربپردازد.درصورت عدم توافق طرفين ،پيش فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بنا طبق نظركارشناس منتخب مراجع قضائي به انضمام سايرخسارات قانوني به پيش خريدارمستردنمايد.(ماده 8 قانون )
8- درصورت عدم پرداخت به موقع اقساط وياعدم تحويل واحد پيش فروش وياعدم حضورجهت قبول انتقال ملك موضوع قرارداد وتنظيم وامضاء‌سند رسمي ، پيش خريدارمكلف شدروزانه مبلغ ........ريال به پيش فروشنده پرداخت نمايد.(ملاک های مقرردرماده 2 قانون)
9- پيش فروشنده درقبال خسارات ناشي ازعيب بنا وتجهيزات آن ونيزخسارات ناشي ازعدم رعايت ضوابط قانوني ،دربرابر پيش خريدارواشخاص ثا لث مسئول است وبايد مسئوليت خودراازاين جهت بيمه نمايد .چنانچه ميزان خسارت وارده بيش ازمبلغي باشد كه ازطريق بيمه پرداخت مي شود پيش فروشنده ضا من پرداخت مابه التفا وت خسارت وارده نيز خواهد بود.مدت اعتباربیمه مسئولیت تازمان انتقال قطعی ورسمی ملک موضوع قرارداد خواهد بود.(ماده 9 قانون وماده 12 آیین نامه اجرائی )
10- هرگاه مشخصات فني ملك موضوع قرارداد ازجمله نوع مصالح ساختماني با توافق طرفين ويا بنابه نظرپيش خريداردرهرقسمت تغييرنمود، محاسبه قيمت وتغيير مبلغ معامله با توافق طرفين وبا تنظيم وامضاء‌سند رسمي انجام خواهد شد.
11- درصورتي كه عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت نداشته باشد ،پيش خريدار مي تواند پرداخت اقساط رامنوط به ارائه تائيديه مهندس ناظرمبني برتحقق پيشرفت ازسوي پيش فروشنده نمايد.
12- درصورت انجام كامل تعهدات ازسوي پيش خريدار،چنانچه پيش فروشنده تازمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد ،باتائيد مهندس ناظر، درصورتي كه تمام اقساط راپرداخت يا عوض قراردادي راتحويل داده باشد ،باارائه مدارك مبني برايفاي تعهدات، مي تواند با مراجعه به يكي ازدفاتراسنادرسمي ،تقاضاي تنظيم سند رسمي انتقال بنام خودرا بعمل آورد.چنانچه پيش فروشنده حداكثرظرف ده روز پس ازاعلام دفترخانه ،ازانتقال رسمي ملك پيش فروش شده خودداري نمايد ،دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سندرسمي بنام پيش خريدار يا قائم مقام وي مي نمايد.
13- درصورت انجام كامل تعهدات ازسوي پيش خريدار،چنانچه پيش فروشنده تازمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تكميل موردقرارداد نگردد،باتاييد مهندس ناظرساختمان مبني براينكه صرفا اقدامات جزئي تاتكميل ساختمان باقيمانده است (كمترازده درصدپيشرفت فيزيكي مانده باشد) پيش خريدارمي تواند باقبول تكميل باقي قرارداد ،به دفتراسنادرسمي مراجعه نمايد وخواستارتنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد.حقوق دولتي وهزينه هائي كه طبق مقررات برعهده پيش فروشنده بوده وتوسط پيش خريدارپرداخت مي گرددمانع ازاستيفاء مبلغ هزينه شده ازمحل ده درصد باقي مانده مبلغ معامله وغيره با كسب نظرهيات داوري مندرج درماده 17قرارداد نخواهد بود.(ماده 14 قانون وماده 15آیین نامه اجرائی )
14- درصورت عدم پرداخت اقساط بهاء يا عوض قرارداد ي درمواعد مقرر ،پيش فروشنده بايد مراتب راكتبا به دفترخانه اعلام كند.دفترخانه مكلف است ظرف مهلت يك هفته به پيش خريداراخطارنمايد تا ظرف يك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد .درغيراين صورت پيش فروشنده حق فسح قرارداد راخواهد داشت .(ماده 16 قانون )
15- پيش خريدارحق واگذاري ملک موضوع اين قرارداد وكليه حقوق ناشي از آن رابغيرتحت هيج يك ازعناوين حقوقي ازقبيل وكالت ،مشاركت ، صلح حقوق ،بيع وغيره بدون اخذرضايت پيش فروشنده ندارد . درصورت عدول ازاین امر ، ایفای تعهدات قراردادی ازجمله تاديه كليه بهاء ويا عوض قراردادي برعهده وي خواهد بود.(ماده 18 قانون )
16- پس ازانتقال قطعي ورسمي واحد پيش فروش شده ، وانجام كليه تعهدات ،قرارداد پيش فروش حاضر ازدرجه اعتبار ساقط وطرفين ملزم به اعاده آن به دفترخانه مي باشند.(ماده 19 قانون )
17- پیش فروشنده وپیش خریدار، آقايان ..............................و..................را به عنوان داور ان منتخب وآقاي ..............رابعنوان داور مرضي الطرفين جهت حل هرنوع اختلاف ناشي ازتعبير وتفسير واجراي مفاد قرارداد پيش فروش تعيين نمودند .(بند ده ماده 2 وماده 18 قانون )
18- ساختارحقوقي اين قراردادمشتمل برهيجده ماده می باشد که به استناد مستندات مقرر درماده 4 قانون پيش فروش ساختمان ازجمله سندمالكيت يا........و پروانه شماره... مورخ....... ساختمان وشناسنامه فني شماره........ مورخ ........ساختمان صادره از.........وبيمه نامه مربوط به مسئوليت موضوع ماده 9 قانون و،تاييديه مهندس ناظرساختمان مبني برپايان عمليات پي ساختمان وپاسخ استعلام شماره.......مورخ ..............اداره ثبت اسنادواملاك ...........................تنظيم شد.
-----------------------------------------------------
صولت یاوری مسئول دفترحقوقی کانون اصفهان
توضیح بنچاق : خواهشمندم انتقادات ، نظرات و پیشنهادات خود را در خصوص متن قرارداد پیش فروش ساختمان از طریق ایمیل BONCHAAGH@GMAIL.COM و یا حضور در تالار گفتگو ، اتاق بررسی قوانین ، مبحث قرارداد پیش فروش ساختمان ، به " بنچاق " منتقل نمایید .
و من الله التوفیق